Vivienda en plena cuenta atrás electoral: el Gobierno aprueba una reforma con cambios en alquileres y desahucios

Prórrogas del alquiler, límites a las subidas de renta y nuevas reglas para los contratos temporales: el dosier legislativo del Real Decreto-ley 29/2026 recoge cambios que afectan directamente a propietarios e inquilinos.

La vivienda es una de las decisiones económicas más importantes de cualquier familia. Por eso, antes de aceptar una subida de renta, comunicar la finalización de un contrato o firmar un alquiler de temporada, conviene revisar qué reglas resultan aplicables.

El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, se publicó el 7 de octubre y establece una entrada en vigor general el 8 de octubre de 2026, con excepciones y fechas específicas para determinadas medidas. Esta entrada resume el documento aportado; la aplicación a cada caso exige contrastar el texto oficial, sus requisitos y el régimen transitorio.

¿Su contrato termina pronto? Puede haber una prórroga extraordinaria

Uno de los cambios más relevantes es una prórroga extraordinaria de hasta dos años, a solicitud del inquilino, para contratos de vivienda habitual en vigor que finalicen antes del 31 de diciembre de 2028. El dosier señala como requisito estar al corriente de pago desde, al menos, los ocho meses anteriores.

No es una ampliación automática ni aplicable sin excepciones. Entre los supuestos que pueden impedirla figuran un acuerdo distinto entre las partes, la firma de un nuevo contrato o la necesidad real de la vivienda por el arrendador. Además, debe coordinarse con otras prórrogas legalmente previstas. Antes de dar por terminado el alquiler, revise tanto las fechas como las circunstancias del contrato. 

Alquiler de temporada: el nombre del contrato no basta

El dosier describe una reforma que exige una causa real y acreditable de desplazamiento para el arrendamiento temporal, cuya existencia debe probar el arrendador. Como regla general, su duración debe superar los 31 días y no exceder los doce meses, salvo que se acredite la persistencia de la causa.

También recoge consecuencias para la prolongación injustificada o el encadenamiento de contratos: superar el plazo sin justificación o encadenar o novar más de dos contratos consecutivos entre las mismas partes sobre la misma vivienda puede llevar a considerar el alquiler como habitual desde el primero.

La consecuencia práctica es importante: llamar «de temporada» a un contrato no sustituye la necesidad de justificar su temporalidad. 

Subidas de renta: no dé por válido cualquier incremento

El dosier recoge una limitación extraordinaria hasta el 31 de diciembre de 2027: cuando la renta ya supere el límite del sistema de índices de referencia, no cabría incremento. Para los demás casos, señala la aplicación de lo pactado o, en su defecto, un máximo del 2 %.

Por ello, no debe interpretarse que todos los alquileres quedan sometidos, sin matices, a un tope universal del 2 %. Antes de aceptar o comunicar una actualización, es necesario identificar el régimen aplicable, el pacto contractual y el índice de referencia correspondiente.

Desahucios y vulnerabilidad: protección con requisitos y límites

El documento también describe un régimen de suspensión de desahucios hasta el 31 de diciembre de 2030 para personas vulnerables sin alternativa habitacional. Las condiciones varían según quién presente la demanda.

En el régimen previsto para los demás demandantes, cuando no proceda la enervación extraordinaria, el dosier contempla revisiones cada doce meses, causas de levantamiento y un máximo de tres años desde que se acuerde la suspensión, así como compensaciones para determinados demandantes.

No equivale a una suspensión indiscriminada de todos los desahucios. Tanto la persona demandada como el propietario deben revisar la acreditación de vulnerabilidad, el procedimiento y los requisitos de protección o compensación.

Propietarios: revise la fiscalidad antes de fijar el precio

La reforma descrita en el dosier modifica las reducciones del IRPF sobre el rendimiento neto positivo del alquiler de vivienda. Los porcentajes dependen de factores como la condición de gran tenedor, la rebaja o subida de renta, la continuidad del inquilino, la ubicación y otras circunstancias.

Esto exige comparar el resultado económico completo: no solo la renta mensual, sino también los efectos fiscales del contrato. Una reducción del 100 % sobre un rendimiento no significa la devolución del 100 % del alquiler ni una exención general de todos los impuestos. 

Antes de firmar o renovar, compruebe estos cinco puntos

• La finalidad real del alquiler: vivienda habitual, temporada o habitación.

• Las fechas: firma, vencimiento y posibles prórrogas.

• La renta: pacto de actualización, índice y límites aplicables.

• La situación de las partes: vulnerabilidad, condición de gran tenedor y necesidad de recuperar la vivienda.

• Los efectos fiscales: las ventajas dependen de requisitos concretos, no solo del precio anunciado.

  
  

Su vivienda merece una decisión informada

Firmar un contrato, renovar un alquiler o iniciar un procedimiento de recuperación de la vivienda son decisiones con efectos económicos y jurídicos importantes. Una revisión previa ayuda a detectar qué opciones existen y evita actuar sobre interpretaciones generales que no se ajustan al caso.

Antes de aceptar una subida, firmar un contrato temporal o comunicar el fin del alquiler, consulte qué régimen corresponde a su situación.

Fuente y alcance de esta entrada

Contenido elaborado a partir del Dosier legislativo del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, aportado para la preparación de esta publicación.