Alquiler de vivienda: ¿Qué cambios recoge el Real Decreto-ley 28/2026?

Más estabilidad para los inquilinos, más tiempo de aviso y una posible indemnización si el propietario decide no renovar. Estas son las principales medidas del documento, que modifica las reglas sobre la continuidad de los contratos de alquiler de vivienda habitual. Según el texto, su entrada en vigor está prevista para el 15 de noviembre de 2026.

1. Renovaciones por cinco o siete años

Una vez alcanzada la duración mínima del contrato, si ninguna de las partes comunica en plazo que no quiere continuar, el alquiler se renovará por periodos sucesivos de:

• Cinco años, si el propietario es una persona física.

• Siete años, si quien alquila la vivienda es una persona jurídica, como una empresa.

Para evitar esa renovación, el propietario deberá avisar con seis meses de antelación. El inquilino deberá hacerlo con dos meses. Estos avisos se refieren a la no renovación al vencimiento, no a cualquier salida anticipada del contrato.

2. Si el propietario no renueva, puede tener que indemnizar

Como regla general, el propietario que comunique válidamente que no quiere renovar deberá compensar al inquilino. La indemnización será la mayor de estas dos cantidades:

• Doce mensualidades.

• Una mensualidad por cada año que el inquilino haya vivido en la vivienda, incluyendo la parte proporcional de los periodos inferiores.

No se calcula necesariamente sobre el alquiler que se paga. El texto utiliza el valor superior del rango individualizado del sistema estatal de referencia de precios. Si no existe ese valor para la vivienda, se toma la renta mensual vigente cuando se comunica la no renovación. Como regla general, se paga al entregar la vivienda.

3. La indemnización no es automática

El documento establece excepciones. Entre ellas, que el propietario necesite la vivienda para sí o para determinados familiares; que el inquilino no resida efectivamente en ella, con las salvedades previstas; o que disponga de otra vivienda adecuada y disponible en el mismo municipio. También contempla la firma de un nuevo contrato y el rechazo de una oferta de renovación que cumpla determinados requisitos de duración y renta.

Además, si el inquilino tiene derecho a solicitar una prórroga legal obligatoria para el propietario y no la solicita, no tendrá derecho a esta indemnización por ese vencimiento. Si la solicita y corresponde aplicarla, el posible cobro se aplaza hasta que termine.

4. ¿Qué ocurre con los alquileres que ya están en marcha?

El texto prevé su aplicación a contratos vigentes, pero no todos cambian de régimen inmediatamente:

• Los avisos válidos de no renovación anteriores a su publicación conservan su eficacia y no generan esta indemnización.

• Si al entrar en vigor faltan menos de seis meses para el vencimiento, el propietario podrá preavisar con un mínimo de cuatro meses.

• Los contratos que ya estén dentro del anterior periodo de prórroga del artículo 10.1 lo completarán antes de pasar al nuevo régimen.

En pocas palabras

La idea central es que el vencimiento del contrato no implique necesariamente dejar la vivienda. Para saber qué sucede en cada caso, habrá que revisar la fecha del contrato, sus prórrogas y los avisos enviados.