Lo que pudo ser y no fue...Dos reales decretos-leyes de vivienda en dos días: qué podría cambiar para propietarios e inquilinos (Mari Carmen)
Actualizado: 2 de octubre de 2026
En el espacio de dos días se han publicado dos normas estatales distintas que afectan a la vivienda y, especialmente, al alquiler: el Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, publicado el 30 de septiembre, y el Real Decreto-ley 27/2026, de 29 de septiembre, publicado el 1 de octubre. No son la misma norma. La primera introduce un paquete amplio de medidas de vivienda; la segunda modifica específicamente las reglas de prórroga y no renovación de los alquileres de vivienda habitual. Además, se coordinan entre sí: para valorar un contrato concreto hay que leer las dos.
El Real Decreto-ley 26/2026: un paquete amplio de medidas
El Real Decreto-ley 26/2026 aborda, entre otras cuestiones, la adquisición de viviendas, la protección en determinados procedimientos de desahucio, los contratos de alquiler temporal y por habitaciones, las medidas fiscales y las prórrogas extraordinarias de arrendamientos de vivienda habitual.
En materia de alquiler temporal, la norma exige una causa real y acreditable que justifique el desplazamiento desde la vivienda habitual. También regula los supuestos en que la duración o la sucesión de contratos pueden llevar a calificar el arrendamiento como de vivienda habitual. En los alquileres de habitaciones, somete los arrendamientos parciales a reglas específicas y limita la suma de las rentas simultáneas sobre una misma vivienda.
Para determinados contratos de vivienda habitual vigentes, su disposición final quinta prevé, a solicitud del inquilino y con los requisitos que establece, una prórroga extraordinaria por anualidades de hasta dos años. Entre ellos figura estar al corriente del pago del alquiler y haberlo estado mensualmente durante los ocho meses anteriores. No es una ampliación automática e indiscriminada de todos los contratos.
Su disposición final sexta establece reglas extraordinarias para las actualizaciones anuales de renta cuyo aniversario tenga lugar entre la entrada en vigor de la norma y el 31 de diciembre de 2027. Si la renta supera el límite máximo aplicable conforme al sistema de índices de referencia, no procede incremento; en los demás casos, las partes pueden pactar la actualización y, a falta de nuevo pacto, el incremento no puede superar el 2 %. La aplicación de cada regla exige comprobar los presupuestos del caso.
El Real Decreto-ley 27/2026: nuevas reglas para continuar o terminar el alquiler
El Real Decreto-ley 27/2026 da una nueva redacción al artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Una vez transcurridos al menos cinco años de contrato —siete si el arrendador es una persona jurídica—, si ninguna parte comunica en plazo su voluntad de no prorrogarlo, la prórroga pasa a ser por periodos sucesivos de cinco o siete años, respectivamente. El preaviso es de seis meses para el arrendador y dos meses para el arrendatario.
Si el propietario comunica válidamente que no quiere prorrogar, la norma establece, como regla general, una indemnización al inquilino equivalente al menos a doce mensualidades de renta de una vivienda análoga, calculada, siempre que sea posible, con el sistema estatal de referencia. No puede ser inferior a una mensualidad por cada año de residencia en la vivienda, con el prorrateo previsto en el texto. No debe confundirse este importe con doce meses de la renta que venía pagando necesariamente el inquilino.
La indemnización tiene excepciones. El artículo 10 reformado contempla, entre otras, la necesidad de ocupación por el propietario persona física o determinados familiares, la falta de ocupación efectiva por el inquilino en las condiciones legales, la disponibilidad por este de otra vivienda apta en el mismo municipio y determinadas ofertas de nuevo contrato. Las causas deben examinarse una a una y, cuando corresponda, expresarse de forma detallada y por escrito en el preaviso. Tampoco procede la indemnización cuando, para ese vencimiento, el inquilino reúne los requisitos de una prórroga legal de aceptación obligatoria para el arrendador, aunque no llegue a solicitarla.
¿Cómo se aplican juntas las dos normas?
Aquí está la clave práctica. La prórroga extraordinaria de hasta dos años del Real Decreto-ley 26/2026 no se aplica cuando procede la prórroga ordinaria del artículo 10.1 en su nueva redacción, según la disposición adicional primera del Real Decreto-ley 27/2026. Si el propietario ya había comunicado válidamente su decisión de no renovar y se aplica aquella prórroga extraordinaria, las reglas de coordinación determinan qué ocurre al terminarla y cuándo puede nacer el derecho a indemnización.
La segunda norma también contiene un régimen transitorio para los contratos vigentes. Conserva la eficacia de determinadas comunicaciones de no renovación hechas antes de su entrada en vigor; prevé un preaviso especial de cuatro meses para contratos a los que les falten menos de seis meses para vencer en esa fecha; y establece reglas propias para contratos que ya estén en prórroga tácita o en tácita reconducción. Por eso, la fecha de firma del contrato, su fase actual, la fecha del próximo vencimiento y las notificaciones ya enviadas pueden cambiar el resultado.
¿Desde cuándo se aplican?
El Real Decreto-ley 26/2026, publicado el 30 de septiembre de 2026, establece con carácter general su entrada en vigor al día siguiente de su publicación, 1 de octubre de 2026, sin perjuicio de las excepciones o fechas de efectos específicas que prevé. El Real Decreto-ley 27/2026, publicado el 1 de octubre de 2026, entra en vigor el 2 de octubre de 2026.
En resumen: no basta con saber cuándo acaba un alquiler. Antes de enviar un preaviso, reclamar una prórroga o calcular una posible indemnización, conviene revisar el contrato, sus prórrogas, la situación del inmueble y las comunicaciones cursadas. Este artículo ofrece una visión general de las normas publicadas; no sustituye el examen jurídico de cada caso.
El Real Decreto-ley 27/2026: nuevas reglas para continuar o terminar el alquiler
El Real Decreto-ley 27/2026 da una nueva redacción al artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Una vez transcurridos al menos cinco años de contrato —siete si el arrendador es una persona jurídica—, si ninguna parte comunica en plazo su voluntad de no prorrogarlo, la prórroga pasa a ser por periodos sucesivos de cinco o siete años, respectivamente. El preaviso es de seis meses para el arrendador y dos meses para el arrendatario.
Si el propietario comunica válidamente que no quiere prorrogar, la norma establece, como regla general, una indemnización al inquilino equivalente al menos a doce mensualidades de renta de una vivienda análoga, calculada, siempre que sea posible, con el sistema estatal de referencia. No puede ser inferior a una mensualidad por cada año de residencia en la vivienda, con el prorrateo previsto en el texto. No debe confundirse este importe con doce meses de la renta que venía pagando necesariamente el inquilino.
La indemnización tiene excepciones. El artículo 10 reformado contempla, entre otras, la necesidad de ocupación por el propietario persona física o determinados familiares, la falta de ocupación efectiva por el inquilino en las condiciones legales, la disponibilidad por este de otra vivienda apta en el mismo municipio y determinadas ofertas de nuevo contrato. Las causas deben examinarse una a una y, cuando corresponda, expresarse de forma detallada y por escrito en el preaviso. Tampoco procede la indemnización cuando, para ese vencimiento, el inquilino reúne los requisitos de una prórroga legal de aceptación obligatoria para el arrendador, aunque no llegue a solicitarla.
¿Cómo se aplican juntas las dos normas?
Aquí está la clave práctica. La prórroga extraordinaria de hasta dos años del Real Decreto-ley 26/2026 no se aplica cuando procede la prórroga ordinaria del artículo 10.1 en su nueva redacción, según la disposición adicional primera del Real Decreto-ley 27/2026. Si el propietario ya había comunicado válidamente su decisión de no renovar y se aplica aquella prórroga extraordinaria, las reglas de coordinación determinan qué ocurre al terminarla y cuándo puede nacer el derecho a indemnización.
La segunda norma también contiene un régimen transitorio para los contratos vigentes. Conserva la eficacia de determinadas comunicaciones de no renovación hechas antes de su entrada en vigor; prevé un preaviso especial de cuatro meses para contratos a los que les falten menos de seis meses para vencer en esa fecha; y establece reglas propias para contratos que ya estén en prórroga tácita o en tácita reconducción. Por eso, la fecha de firma del contrato, su fase actual, la fecha del próximo vencimiento y las notificaciones ya enviadas pueden cambiar el resultado.
¿Desde cuándo se aplican?
El Real Decreto-ley 26/2026, publicado el 30 de septiembre de 2026, establece con carácter general su entrada en vigor al día siguiente de su publicación, 1 de octubre de 2026, sin perjuicio de las excepciones o fechas de efectos específicas que prevé. El Real Decreto-ley 27/2026, publicado el 1 de octubre de 2026, entra en vigor el 2 de octubre de 2026.
En resumen: no basta con saber cuándo acaba un alquiler. Antes de enviar un preaviso, reclamar una prórroga o calcular una posible indemnización, conviene revisar el contrato, sus prórrogas, la situación del inmueble y las comunicaciones cursadas. Este artículo ofrece una visión general de las normas publicadas; no sustituye el examen jurídico de cada caso.
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